Rafał Paluch to założyciel oraz dyrektor zarządzający Systemu Obsługi Najmu https://wow.systemobsluginajmu.pl/, współzałożyciel projektu Flater https://flater.pl/, oraz współzałożyciel firmy Dobry Najem https://dobrynajem.pl/, zarządzającej i podnajmującej pokoje w Krakowie.
Jak oceniasz obecną sytuację na rynku najmu nieruchomości w Krakowie?
Z perspektywy wynajmującego rynek wygląda gorzej niż w zeszłym roku. Przy rosnącej podaży nieruchomości na wynajem, mamy mniejszy popyt na najem, co oczywiście jest konsekwencją pandemii. Mniejsza liczba studentów ze względu na nauczanie zdalne, mniej obcokrajowców oraz turystów wpływają na zmiany popytu i podaży na rynku najmu nieruchomości w Krakowie. Wypadkową tych zmian są wyższe wymagania najemców, przy niższych cenach. Najemcy wiedzą, że jest w czym wybierać. Szukają pokoi o wyższym standardzie, w budżetach o 200-300 złotych niższych niż w zeszłym roku. Okazuje się, że coraz ważniejsza jest elastyczność najmu oraz bardzo dobry standard. Najemcy pytają o możliwość mieszkania ze zwierzęciem, o miejsce parkingowe czy o balkon.
Jak wygląda Twoja działalność? Jakie jednostki wynajmujesz? Jak wygląda obłożenie, w porównaniu z rokiem poprzednim?
W firmie Dobry Najem mamy w portfelu 440 pokoi oraz 30 kawalerek na wynajem w Krakowie. Obłożenie na początek października to ok. 60%. Dla porównania w tym samym okresie w zeszłym roku osiągnęliśmy już 97% obłożenia. Niewątpliwie jesteśmy bardziej proaktywni jeśli chodzi o obsługę klienta i pozyskanie najemcy. Wprowadziliśmy bardziej elastyczne umowy najmu, z dwumiesięcznym okresem wypowiedzenia, aby wyjść naprzeciw najemcom, którzy bali się dalszego rozwoju pandemii. Ceny obniżyliśmy średnio o 10-20%, choć mieszkania o najlepszym standardzie wynajęły się w cenach na poziomie zeszłego roku. Na kilku mieszkaniach musieliśmy zrobić „odświeżenie” oraz Home Staging. Zauważamy, że nawet mieszkania wielopokojowe, które wyróżniają się wysokim standardem, wynajmują się dalej bardzo dobrze. Największym ryzykiem pustostanów obarczone są mieszkania wielopokojowe o niższej jakości. Pomimo, że w warunkach przed pandemicznych wynajmowały się bardzo sprawnie.
Jak Twoim zdaniem pandemia wpłynie na rynek najmu w perspektywie kolejnych miesięcy, czy kolejnych lat?
Spodziewam się korekty cen nieruchomości. Do czasu kontynuowania nauczania zdalnego, popyt na najem studencki, który w Krakowie stanowi bardzo dużą część rynku najmu, obniży się, co wpłynie na zwroty z inwestycji nieruchomościowych. Mam wrażenie, że wielu przypadkach inwestorzy będą decydować się na sprzedaż aktywów. Uważam, że ceny nieruchomości spadną. Poza naszym portfelem zarządzanych nieruchomości obserwuję rynek najmu oraz znajomych inwestorów. Mamy do czynienia z pustostanami nawet na nieruchomościach mieszkalnych wynajmowanych w całości. Wydaje się, że będzie to trudna sytuacja zwłaszcza dla indywidualnych właścicieli mieszkań, jeśli mają duże obciążenia kredytowe. Mamy do czynienia z rynkiem najemcy, co oczywiście stawia przed nami spore wyzwania.
Z jakich narzędzi i kanałów korzystacie, aby dotrzeć do potencjalnego najemcy?
Podstawą jest dla nas portal OLX oraz grupy na FB. W tym roku zmienił się jednak sposób pracy związany z pozyskaniem najemcy. W zeszłym roku raczej była to organizacja spotkań oraz weryfikacja najlepszego najemcy. W tym roku jest to działanie proaktywne oraz liczą się umiejętności sprzedażowe. Osobom, które zainteresują się naszą ofertą, zawsze wysyłamy link do naszego portalu z pokojami w systemie Flater – https://wolne.info/ W ten sposób nie tylko możemy zainteresować najemcę ofertą, ale dajemy się poznać jako firma zajmująca się najmem profesjonalnie.
…..
Jeśli chcesz porozmawiać o tym jak Flater lub System Obsługi Najmu może wspomóc Twój biznes nieruchomościowy, umów się na rozmowę oraz demo systemów online: