Piotr Michalski jako reprezentant marki 3QQ zajmuje się obsługą inwestorów lokujących kapitał w nieruchomości na wynajem. Piotr przygotowuje nieruchomości inwestycyjne, prowadzi firmę zarządzającą najmem oraz firmę wykończeniową, zapewniając kompleksową obsługę inwestorską w Warszawie i w Łodzi.
Jak oceniasz obecną sytuację na rynku najmu nieruchomości w miastach, w których działasz?
Cały rynek najmu nieruchomości odczuwa skutki pandemii i zmniejszonego popytu na najem nieruchomości. Wyjątkiem nie jest ani Łódź, ani Warszawa. Małe jednostki mieszkaniowe (np. kawalerki poniżej 25 mkw) są lepszym produktem w obecnych czasach. Dzisiejszy najemca szuka przede wszystkim tanich i elastycznych rozwiązań.
W obawie przed pustostanami, Inwestorzy i zarządcy mocno obniżyli ceny. Uważam, że ceny najmu nie będą rosnąć, a inwestorzy, którzy zdecydowali się na znaczne obniżki, nie będą w stanie szybko wrócić do cen sprzed pandemii. Szczególnym ryzykiem obarczone są wielopokojowe mieszkania wynajmowane „na pokoje” w gorszych lokalizacjach. Wydaje się, że obecna sytuacja na rynku najmu pokazuje, że nie warto inwestować w mieszkania z bardzo dużą liczbą pokoi, gdyż coraz trudniej o Najemcę na tego typu rozwiązanie.
Jak wygląda Twoja działalność? Jakie jednostki wynajmujesz? Jak wygląda obłożenie, w porównaniu z rokiem poprzednim?
Zarządzamy głównie pokojami oraz małymi mieszkaniami. W samej Warszawie mieszka u nas 150 Najemców. Wynajęliśmy właśnie 28 mikro kawalerek w Łodzi, w ciągu kolejnych 5 miesięcy przygotujemy kolejnych 69 mikro kawalerek. Mamy ok. 98% obłożenia. Zostały nam 4 pokoje do wynajęcia w Warszawie. Na pokojach obniżyliśmy ceny średnio o 50 PLN. Udało się uzyskać wysokie obłożenie tak jak w poprzednim roku, ale jest to zasługą świetnego zorganizowania zespołu obsługującego najem oraz przyzwoitej obsługi aktualnych Najemców, którzy odwdzięczyli się przedłużeniem umowy najmu na kolejny rok. Zainteresowanie było jednak zauważalnie niższe. Musieliśmy bardziej postarać się o najemcę. Z mniejszej liczby telefonów umawialiśmy jeszcze mniej prezentacji. Na domiar złego, w środku sezonu, zamiast podpisać umowę najmu co 2 prezentację (tak jak to było rok temu), sukcesem kończyło się średnio dopiero co 6 spotkanie. Mnóstwo potencjalnych najemców mówiło nam wprost: „mam jeszcze 5 mieszkań do obejrzenia dzisiaj i kolejne 5 jutro, odezwę się za kilka dni”. Trzeba mieć dobry produkt i wysoki standard obsługi, by utrzymać zainteresowanie. Dobrze przygotowani handlowcy to podstawa.
Jak Twoim zdaniem pandemia wpłynie na rynek najmu w perspektywie kolejnych miesięcy, czy kolejnych lat?
Uważam, że przetrwają jedynie firmy, które zajmują się zarządzaniem najmem w sposób profesjonalny. Chodzi o optymalizację procesów wewnętrznych oraz kosztów. Mamy sporą konkurencję na rynku najmu, a pandemia jedynie obnażyła potencjalne problemy, które wiążą się z tym biznesem. Rosną koszty związane z marketingiem i dotarciem do klienta. Młodzi ludzie nie czytają ogłoszeń na tablicy spółdzielni ani gazet, więc w ciągu kilku lat zmniejszy się udział rynku „przypadkowego” na rzecz „instytucjonalnego”. To, co działało 5 lat temu, przestaje działać dzisiaj. Przy coraz częstszych pustostanach, właściciele mieszkań muszą liczyć się z obniżającą się rentownością inwestycji. Same nieruchomości są wciąż w oczach wielu Inwestorów atrakcyjnym aktywem, który powinny utrzymać swoją wartość w długim terminie. Wynika to przede wszystkim z bardzo słabych alternatyw inwestycyjnych, które ma do dyspozycji przeciętny Kowalski. A to przede wszystkim inwestorzy utrzymują aktualne wyceny nieruchomości. Jednakże ich wartość realna będzie prawdopodobnie rosła znacznie wolniej niż dotychczas. Trzeba mieć na względzie, że znaczna podwyżka stóp procentowych może gwałtownie ochłodzić ten rynek i spowodować odpływ kapitału.
Z jakich narzędzi i kanałów korzystacie, aby dotrzeć do potencjalnego najemcy?
W przypadku kawalerek i mieszkań wynajmowanych jako całość – Otodom. W przypadku pokoi Facebook. Jeśli chodzi o obcokrajowców – korzystamy z usług Pepe Housing oraz agencji relokacji pracowników. Zbieramy również polecenia od aktualnych Najemców, bo to dobry sposób na pozyskanie Najemców wśród ich znajomych.
…..
Jeśli chcesz porozmawiać o tym jak Flater lub System Obsługi Najmu może wspomóc Twój biznes nieruchomościowy, umów się na rozmowę oraz demo systemów online: