Michał Walaskowski jest wspólnikiem grupy 3QQ, która obsługuje inwestorów kapitałowych oraz sama inwestuje w nieruchomości mieszkaniowe na wynajem. Michał jest też wspólnikiem marek wynajmujących mieszkania takich jak: BH Rent – wynajem korporacyjny, BH Properties – wynajem nowych mieszkań osobom prywatnym oraz Work Hostels – wynajem całych obiektów firmom. Wszystkie firmy działają na rynku Trójmiejskim.
Jak oceniasz obecną sytuację na rynku najmu nieruchomości w miastach, w których działasz?
Trójmiejski rynek wynajmu mieszkań ma duże zróżnicowanie. Uwarunkowane jest to geograficznym położeniem Trójmiasta – sezonem letnim, dużą ilością studentów, rozbudową centrów biznesowych oraz urbanizacją miast. Wyszczególniam kilka kategorii wynajmowanych nieruchomości i każda z nich ma swoją specyfikę w obecnej sytuacji. Uważam, że poza zmianami związanymi z popytem, mocno zmieniły się oczekiwania najemców.
Jak wygląda Twoja działalność? Jakie jednostki wynajmujesz? Jak wygląda obłożenie, w porównaniu z rokiem poprzednim?
Najem dobowy od początku sezonu letniego cieszył się dużo mniejszym zainteresowaniem niż w latach poprzednich, co spowodowało spadek cen oraz przychodu z najmu. Najemcy mogli przebierać w ofertach ładnych apartamentów blisko plaży czy w centrum miasta. Od września mieszkania, które wróciły na rynek po wynajmie dobowym, miały być przeznaczone dla studentów, których obecnie w każdym dużym mieście w Polsce jest zdecydowanie mniej.
Mocno ucierpiał więc najem pokoi studenckich, zwłaszcza w mieszkaniach wielopokojowych. Przez wzgląd na większą podaż tego typu pokoi i spadek ich cen – oczekiwania potencjalnych Najemców mocno wzrosły. Obroniły się jedynie mieszkania mające maksymalnie do 3 pokoi oraz z tzw. jasną kuchnią – tutaj udało zachować się zarówno prognozowane ceny jak i obłożenie.
Wynajem całych mieszkań osobom prywatnym w Trójmieście obronił się zwłaszcza w nowym budownictwie. Banki zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów mieszkaniowych, więc wiele osób zdecydowało się na najem, a nie na zakup mieszkania. Duże mieszkania dla rodzin powyżej 80 m2 cieszyły się sporym zainteresowaniem.
Wynajem korporacyjny dla firm z centrów biznesowych od marca 2020 roku zdecydowanie osłabł. Korporacje zaleciły pracę zdalną. Dodatkowo z uwagi na zamknięte granice, obcokrajowcy nie byli relokowani do polskich oddziałów firm.
Wynajem kwater pracowniczych – zarówno mieszkań, domów oraz dużych wielomieszkaniowych obiektów firmom budowlanym, produkcyjnym oraz agencjom pracy od początku roku cieszy się dużym zainteresowaniem. Podstawowe prace np. w branży budowlanej czy produkcją zwiększają zapotrzebowanie na pracowników, tym samym popyt na tego typu najem stale rośnie.
Wynajem domów dla rodzin w czasach pandemii cieszył się sporym powodzeniem. Ludzie zauważyli wiele korzyści mieszkania w domu vs. w mieszkaniu z małym balkonem podczas izolacji. Obecnie w Trójmieście jest duży deficyt domów do wynajęcia.
Podsumowując, można powiedzieć, że dla pewnych grup nieruchomości popyt na najem wzrósł, a dla innych zmniejszył się. Obecne uwarunkowania gospodarcze zmieniły nieco trend na rynku nieruchomości. W tym czasie kluczem do sukcesu dla osób wynajmujących była elastyczność w dotarciu do innych grup najemców lub posiadanie zróżnicowanych typów nieruchomości. W naszych firmach wynajmujących w roku 2020 vs rok 2019 jedna spółka zmniejszyła obroty, druga jest na stałym poziomie, a trzecia swoje obroty zwiększyła.
Jak Twoim zdaniem pandemia wpłynie na rynek najmu w perspektywie kolejnych miesięcy, czy kolejnych lat?
Zależne to będzie od wielu czynników. Między innymi od tego jak długo będzie trwał „Lock down” oraz jakie będzie miał skutki gospodarcze? Czy uczelnie będą chciały wrócić do nauczania stacjonarnego? Czy korporacje będą preferowały pracę zdalną, czy z biur? Niestety te aspekty, będą zależne od rozwoju pandemii oraz decyzji władz.
Uważam, że oczekiwania najemców co do dobrego standardu pokoi i mieszkań mocno wzrosną. Coraz częściej ludzie będą preferowali najem, a nie zakup nieruchomości. Wynajem kwater pracowniczych będzie dynamicznie się rozwijał. Wynajem mieszkań na doby będzie miał coraz większą konkurencję. Inwestorzy coraz częściej będą kupować mieszkania z ogródkami lub domy pod wynajem.
Ludzie będą chętniej przeprowadzać się do regionów, gdzie jest „zdrowsze” życie, powietrze, tam, gdzie jest bezpieczniej. Spowoduje zmiany popytu na najem, a tym samym zmiany wartości nieruchomości w tych rejonach.
Dla firm zajmujących się wynajmem będzie to sprawdzian czy potrafiły zaadoptować się do zmieniających warunków na rynku dając to czego potrzebuje najemca, czyli klient. Dla inwestorów ważnym aspektem będzie to, że przy obecnie wysokiej inflacji ceny mieszkań będą rosnąć, a kwoty najmu będą na podobnym poziomie. Rentowności z aktywa będą maleć. Z drugiej strony mają ograniczoną oferty alternatywnych możliwości inwestycyjnych. Lokaty bankowe obniżone do poziomu bliskiego zeru powodują, że inwestorzy z kapitałem inwestują w aktywa, które według nich będą przenosić wartość w czasie.
Z jakich narzędzi i kanałów korzystasz, aby dotrzeć do potencjalnego najemcy?
Głównymi kanałami dotarcia do najemców są portale internetowe, jednak różnią się w zależności od Typu najemcy. Przy kwaterach pracowniczych głównie docieramy do najemców poprzez podstawowe portale, tj. otodom, morizon itp. oraz za pomocą kontaktu telefonicznego z konkretnymi firmami – zarówno z naszej wewnętrznej bazy oraz pozyskanymi z sieci.
W przypadku wynajmu mieszkań osobom prywatnym również posiłkujemy się portalami, poprzez eksport ofert z wewnętrznego systemu CRM. Ważnym źródłem pozyskiwania najemców są również media społecznościowe oraz profesjonalna strona internetowa każdej z naszych firm.
Wynajem dobowy prowadzimy poprzez strony przeznaczone do rezerwacji dobowych, tj. Booking czy też Airbnb.
Do zarządzania najmem korzystamy w autorskich aplikacji zbudowanych pod potrzeby dla naszego modelu biznesowego i potrzeb naszych grup najemców.
…..
Jeśli chcesz porozmawiać o tym jak Flater lub System Obsługi Najmu może wspomóc Twój biznes nieruchomościowy, umów się na rozmowę oraz demo systemów online: